Просто об аренде коммерческого помещения

Что называется, музицируем по запросам трудящихся. 

Когда Вы ищете помещение, для того, чтобы заняться бизнесом, существует много подводных камней.

Первый и самый большой - Вы должны знать, какие требования к помещению предъявляет закон для Вашей деятельности.

Например (я могу ошибаться в нюансах), в автомастерской должен быть какой-то колодец-фильтр для сбора масла, в парикмахерской - точка помыва головы, в кафе - количество туалетов в зависимости от числа посадочных мест, в ресторане - вытяжка для жира и куча всяких других нюансов.

Собственно, эти требования можно выяснить в центрах по консультированию начинающих предпринимателей или у коллег-конкурентов. 

Помещение, которое Вы найдете, должно этим требованиям соответствовать, причем это все должно быть отражено в документах на помещение.

Далее Вы проверяете права арендодателя на данное помещение. Он либо владелец (недвижимости или акций), либо арендатор, и Вы будете субарендатором (alivuokralainen). Соответственно, если Вы субарендатор, то нужно, помимо Вашего с ним договора, изучать и основной договор. Например, если Вы снимаете помещение с условием расторжения с предупреждением за полгода, то основной договор не может быть с предупреждением за 3 месяца.

Стандартные договоры аренды есть в интернете, например, тут

Их можно взять за основу, но это не значит, что Вы не можете в нем ничего менять.

Но все, что не написано в договоре, записано в законе тут

Например, в договоре не написано, за сколько месяцев нужно предупреждать о расторжении. Тогда в этом случае читаем закон: 3 месяца со стороны арендодателя и 1 месяц со стороны арендатора. Так как многих арендодателей такое положение не устраивает, то они прописывают вплоть до полугода-года. И это значит, что если съезжаете завтра, то должны заплатить еще на полгода.

Если, например, у Вас ЧП (Tmi) и Вы съезжаете по причине того, что деятельность не пошла, то за этот период аренду Вы заплатите из своего кармана (за некоторыми исключениями).

При заключении договора оговаривается:

1. Размер гарантийного сбора. Он может быть как в размере одного месяца аренды, так и трех. Арендодатель может потратить его на возмещение ущерба или на вычет из него неоплаченной арендной платы. За эту сумму редко есть смысл торговаться. Два месяца аренды - разумно и адекватно.

2. Ремонты. За чей счет и в каком объеме можно делать ремонты. Кому сообщать, с кем согласовывать. Если Вы планируете снимать помещения десятилетиями, то плановые ремонты и поддержание в порядке тоже следует оговорить. Если в доме будет проходить, например, ремонт труб, это также может отразиться на потоке клиентов. 

3. Компенсация ущербов и страховки. Обычно прописывается в законе и в условиях страхования, но эти нюансы лучше проговорить, чтобы как минимум знать, как действовать, когда у Вас, не дай Бог, прорвет трубу. 

4. Размер аренды и индексация арендной платы. Обязательно ознакомьтесь с другими вариантами, даже если выбранный Вами вариант подходит Вам идеально. Если с Вас просят аренду в два раза выше, чем у соседа, ее несоразмерность можно, конечно, доказать в суде. Но оно Вам надо? Про индексацию обязательно должно быть прописано, чтобы возможное повышение аренды не было для Вас неприятным сюрпризом. И уточните про индекс. В 2016 году потребительский индекс отрицательный, аренда должна быть понижена, если только нет условия, что аренда может только повышаться.

5. Что входит в аренду и что оплачивается отдельно. Например, электричество и вода могут быть включены, а могут быть отдельно. Зависит еще от Вашей деятельности.

6. Условия въезда и выезда из помещения при начале и окончании договора аренды. Это прописано в законе, но лучше оговорить заранее. Должен ли арендодатель сделать ремонт перед Вашим заездом туда, в каком состоянии Вы должны оставить помещение, что понимается под "нормальным износом" помещения. Следует помнить, что Вы должны произвести уборку перед выездом, иначе это будет вычтено из залоговых денег.

7. Условия уборки помещения и прилегающей территории. На чьей ответственности эта уборка и за чей счет. Например, чистка снега перед магазином может быть за счет города, за счет владельцев дома или за счет арендатора.

8. Право сдавать помещение в субаренду. Чаще всего достаточно известить арендатора и предоставить ему договор на субаренду. Но иногда это может быть запрещено.

Следует учесть, что сейчас "рынок покупателя", то есть можно торговаться по всем вышеперечисленным пунктам и многим другим. Особенно по большим пустующим помещениям.

И, как арендатор, Вы ищете те условия, которые подходят именно Вам. 

Например, Вы боитесь, что деятельность не пойдет, и хотите договор с предупреждением о расторжении за 1 месяц с Вашей стороны. Тогда арендодатель со своей стороны предлагает 3 месяца. Либо по 3 месяца с каждой стороны. Для начинающего это хорошие условия. Но. У Вас стало получаться. Например, ресторан. Клиенты полюбили, постоянно полный зал. И арендодатель расторгает с Вами договор. Открывает свой ресторан. Причем, такая же кухня. И как бы ни был хорош Ваш повар, 90% посетителей будут ходить в этот же ресторан, некоторые из них даже не заметят смены вывески. Поэтому Вы обязательно пересматривайте свой договор, если не хотите, чтобы в один прекрасный день Вам пришлось искать новое место.

Обязательно покупайте страховки, если деятельность связана с рисками. Есть смысл застраховать ущербы имуществу (если таковое есть), страхование собственной ответственности перед третьими лицами и юридическую помощь. Последние две не очень дорогие, но это все та же "соломка".

И да, уточните у арендодателя, в случае ущербов что на чьей ответственности. Например, протечка труб может быть на отвественности арендатора, арендодателя или жилищного общества. И такие нюансы - основные причины множества судебных споров на десятки тысяч евро. Страховые компании просто так свои деньги не отдают.

Желаю успешной и стабильной деятельности! Не переставайте пытаться! Потому предприниматель по-фински "пытающийся"! Удачи нам!

С уважением,

Надежда

045-6385907

Вы можете воспользоваться моей помощью как по составлению договора аренды, так и по его анализу. А еще возможно участие в переговорах с арендодателем. 

На фото здание моего офиса в Мерихака

Добавить комментарий